执行过程中，执行法院查封了被执行人多套房产，在审查是不是真的存在超标的 查封时，需要对涉案房产的价值进行估算。对于一手房的价值，可以参照新建 商品房网签备案管理子系统显示的拟售单价、专业房产APP、新建商品房买卖合 同成交价，并结合涉案财产的查封顺序、确定拍卖保留价时可能降价的幅度等 因素，综合进行估算，进而确定是不是真的存在超标的查封。

  ——法院应综合考虑各种因素，对查封房产进行估算，进而确定是不是存在 超标的查封

  某甲银行某分行与某甲公司、临沂某公司等金融借款合同纠纷一案审理过 程中，山东省临沂市兰山区人民法院（以下简称兰山法院）于2019年8月28日查 封了被申请人临沂某公司的70套房产，查封期限为三年。

  兰山法院于2020年2月7日作出（2019）鲁1302民初13421号民事判决，判决 被告某甲公司于该判决生效后十日内偿还原告某甲银行某分行借款本金2000万 元及利息，并支付原告某甲银行某分行为实现本案债权支出的财产保全费5000元，被告临沂某公司等对该判决所确定的上述给付义务和案件受理费承担 连带清偿责任。被告临沂某公司对该判决不服，提起上诉。山东省临沂市中级 人民法院（以下简称临沂中院）于2020年12月1日作出（2020）鲁13民终3731号 民事判决：驳回上诉，维持原判。

  经审查，沂南法院于2021年11月17日作出（2021）鲁1321执异53号执行裁 定：一、解除对临沂某公司在某乙银行X1账户的冻结；二、驳回临沂某公司的 其它异议请求。某甲银行某分行随后向临沂中院申请复议，以本案不存在超标 的执行或查封的问题、法院解除对涉案账户的冻结缺乏事实和法律依据等为由 ,请求依法撤销沂南法院（2021）鲁1321执异53号执行裁定异议，并裁定对异 议人临沂某公司在某乙银行X1账户内款项继续查封、扣划。

  临沂中院在复议听证调查中，双方当事人均对以下事实表示认可：涉案查 封的临沂XX1小区13套房产为住房；临沂XX2小区房产56套中，7套住房、42个地 下车位、7个储藏室，其中7套住房中的X号楼X室已因案外人异议被裁定中止执 行。

  临沂中院复议审查过程中，复议申请人某甲银行某分行主要提供以下证据 证明本案不存在超标的查封的情况：一、某甲二手房网站查询的临沂XX1小区房 产在售信息，拟证明：该小区挂网最低价格为3358元/㎡，挂牌时间为2021年9月20日，且近90天内该小区无成交记录。该小区房产实际价值远低于被执行人 提交的价值。该在售信息显示小区均价6294元/㎡。二、某乙二手房网站查询临 沂XX1小区在售信息。该在售信息显示12月挂牌均价为6481元/㎡。三、某丙二 手房网站查询临沂XX1小区在售信息。该在售信息显示12月挂牌均价为6481元/㎡。

  此外，被执行人临沂某公司提交的其与临沂某甲公司签订的建筑工程施工 合同载明：工程名称为XX1小区X1#、X2#、X3#、X4#、X5#、X6#住宅楼，X7#地 下车库工程；计划开工日期为2020年10月21日，计划竣工日期为2022年1月15日 ,工期总日历天数450天。被执行人临沂某公司还提交了关于临沂XX2小区X1号 楼、X2号楼、X3号楼、X4号楼和X5号楼的商品房预售许可证、建设工程规划许 可证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证等。

  临沂中院于2021年12月14日作出（2021）鲁13执复257号执行裁定：驳回复 议申请人某甲银行某分行的复议申请，维持沂南县人民法院（2021）鲁1321执 异53号异议裁定。

  法院生效裁定认为，本案争议的焦点是：一、本案是不是真的存在超标的查封的 情形。二、涉案商品房预售资金监管账户依法是否能解除冻结。

  关于争议焦点一，本案的执行依据是（2019）鲁1302民初13421号民事判决 和（2020）鲁13民终3731号民事判决，根据上述民事判决，被执行人某甲公司 负有限期向复议申请人某甲银行某分行偿还借款本金2000万元及利息、财产保 全费5000元等义务，被执行人临沂某公司等对上述给付义务承担连带清偿责任。

  本案中，根据被执行人提供的涉案房产查封登记信息以及兰山法院出具的 情况说明，证明了该案对涉案68套房产的查封均系首封，其中包括临沂XX1小区 13套住房，临沂XX2小区6套住房、42个地下车位、7个储藏室。

  一般来讲，执行过程中：查封、扣押、冻结财产的价值可以按照下列方式 估算：（1）冻结银行存款的，以实际冻结的金额为冻结金额。（2）查封房产 的，参照同地段、同条件的房产价值估算查封财产的价值。查封房产为一手房 的，可以参照房地产开发企业的销售价格、当地房地产管理部门发布的指导价 格；查封房产为二手房的，可以参照税务机关核定价格、二手房市场成交价格。

  关于争议焦点二，商品房预售资金是房地产开发企业将正在建设中的商品 房出售给购房者，购房者按照商品房买卖合同约定支付给房地产开发企业的购 房款。商品房预售资金属房地产开发企业所有，人民法院可以采取冻结措施。但是，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第三款的规定,商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。据此，根据上述规定，沂 南法院在执行过程中应在保证建设工程施工正常进行、工程建设资金充足的前 提下依法执行。沂南法院（2021）鲁1321执异53号执行裁定在未对查封财产的 价值进行审查确定的情况下，即以保全的房产价值待定，且暂时不能兑现，冻 结的银行账户内存款可用额度未超过执行标的为由径行认定不存在超标的执行 问题，系认定事实不清；在未对查封财产的价值进行审查确定的情况下，以本 案尚有保全财产70套房产及其他银行账户存款的冻结，涉案X1账户为商品房预 售资金监管账户为由，即认定应解除对商品房预售资金监管账户的冻结，亦系 认定事实不清。

  据此，本案中涉案查封的住房、地下车位、储藏室，以及冻结的X2账户存 款110余万元，足以保障复议申请人涉案债权的实现，且冻结的X1账户为商品房 预售资金监管账户，工程尚未竣工，其保证建设工程施工正常进行的功能尚未 完成，本着善意文明执行的理念，被执行人关于解除上述商品房预售资金监管 账户的主张，应当予以支持。沂南法院（2021）鲁1321执异53号执行裁定虽然 认定部分事实不清，但裁定结果正确，应予维持。

  执行过程中，执行法院查封了被执行人多套房产，在审查是否存在超标的 查封时，需要对涉案房产的价值进行估算。对于一手房的价值，可以参照新建 商品房网签备案管理子系统显示的拟售单价、专业房产APP、新建商品房买卖合 同成交价，并结合涉案财产的查封顺序、确定拍卖保留价时可能降价的幅度等 因素，综合进行估算，进而确定是不是存在超标的查封。

  《中华人民共和国民事诉讼法》第236条（本案适用的是2017年修正的《中 华人民共和国民事诉讼法》第225条）

  《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第23条

  执行异议：山东省沂南县人民法院（2021）鲁1321执异53号执行裁定 （2021年11月17日）

  执行复议：山东省临沂市中级人民法院（2021）鲁13执复257号执行裁定 （2021年12月14日）

  第二百三十六条 当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。

  第十九条 查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。

  发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应该依据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结，但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外。

  可供保全的土地、房屋等不动产的整体价值明显高于保全裁定载明金额的，人民法院应当对该不动产的相应价值部分采取查封、扣押、冻结措施，但该不动产在使用上不可分或者分割会严重减损其价值的除外。

  对银行账户内资金采取冻结措施的，人民法院应当明确具体的冻结数额。返回搜狐，查看更加多